L’achat en nue-propriété est un mécanisme pratiqué depuis 15 ans déjà. Il s’agit d’un démembrement protégé dans un cadre législatif stable et soutenu considérablement par les pouvoirs publics pour répondre à certains besoins de la classe d’actifs ou encore de familles monoparentales.
L’opération se déroule en 3 phases : L’acquisition d’un bien à un prix moindre par :
- un organisme gestionnaire, qui peut être par exemple un bailleur privé. Il détient alors l’usufruit.
- Un investisseur qui acquiert entre 54 et 60% de la pleine propriété : la nue-propriété.
L’investisseur s’exonère de la gestion locative pendant la période de démembrement. L’investisseur acquiert la pleine propriété au bout d’une quinzaine d’années.
Pendant la période de démembrement, l’usufruitier fait face à plusieurs contraintes et risques tels que la vacance locative, les charges liées aux travaux de mises aux normes, les risques d’impayés et encore la taxe foncière et les impôts. Ceci apporte donc à l’investisseur une certaine sérénité pendant cette période.
L’investisseur acquiert donc la pleine propriété automatiquement à la date anniversaire du contrat. La durée du démembrement peut varier entre 15 et 18 ans. L’investisseur s’exonère de tous frais notariés et fiscaux. Le bien est alors libre de tout droit et, si besoin, il doit être remis en état pour cause d’obligations contractuelles. L’investisseur a donc le choix d’y habiter, de le louer à l’ancien propriétaire ou non ou bien de le vendre. La transformation des loyers en capitalisation représente un gain non imposable ainsi qu’une plus-value éventuelle.
Quels avantages à acheter en nue-propriété ?
Tout d’abord, l’achat en nue-propriété ne répond pas à un besoin de revenus immédiats. Il permet de changer la nature du profit et différer les gains de l’investisseur tout en s’affranchissant des contraintes ainsi que des risques locatifs et éviter les coûts liés aux revenus fonciers et aux charges. Cet achat permet par ailleurs d’optimiser l’effort d’épargne. L’engagement financier pour l’investisseur est moindre et les charges liées à l’aspect location sont transférées à un professionnel de la gestion. D’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunts sont déductibles de l’impôt sur le revenu et pour ceux imposés à l’ISF, l’actif est non compris dans le patrimoine imposable. Dans le cas d’un achat par une personne âgée, il faut plutôt raisonner en organisation successorale qu’en effort d’épargne. Chaque profil d’investisseur est donc susceptible d’être concerné par l’achat en nue-propriété.
Enfin, l’achat en nue-propriété permet de sécuriser sa valeur patrimoniale. L’investissement choisit en amont un emplacement de qualité, une gestion et l’entretien par un professionnel. Il permet aussi d’être un amortisseur en cas de baisse des prix et d’inflation.
